Mietrendite in der Schweiz richtig berechnen

Eine Schweizer Eigentumswohnung für CHF 800'000, vermietet für CHF 2'400 im Monat – klingt solide. Ob es das wirklich ist, zeigt erst die Nettorendite: Mieteinnahmen minus alle Kosten, geteilt durch das eingesetzte Kapital. So rechnen Profis – Schritt für Schritt.

Bruttorendite: die schnelle Kennzahl

Bruttorendite = Jahresmietertrag ÷ Kaufpreis. Beispiel: CHF 2'400 × 12 = CHF 28'800 Jahresmiete, geteilt durch CHF 800'000 = 3,6 % brutto. In Schweizer Städten gelten 2,5–4 % als normal; alles darüber verdient einen zweiten Blick auf Substanz und Lage.

Nettorendite: die ehrliche Kennzahl

Vom Ertrag gehen ab: Nebenkosten zu Ihren Lasten, Unterhalt und Rückstellungen (Faustregel 0,5–1 % des Gebäudewerts pro Jahr), Verwaltung, Versicherung – und der Leerstand. Rechnen Sie konservativ mit einem Monat Leerstand pro Jahr (ca. 8 %). Beispiel: CHF 28'800 minus CHF 2'400 Leerstand minus CHF 4'000 Unterhalt minus CHF 1'500 Verwaltung/Versicherung = CHF 20'900. Durch CHF 800'000 = 2,6 % netto.

Eigenkapitalrendite: der Hebeleffekt

Mit 35 % Eigenkapital (CHF 280'000) und einer Hypothek zu 2 % (Zins CHF 10'400 auf CHF 520'000) bleiben vom Nettoertrag CHF 20'900 noch CHF 10'500. Bezogen auf CHF 280'000 Eigenkapital sind das 3,75 % Eigenkapitalrendite. Der Hebel verstärkt Gewinne – und Verluste bei Leerstand oder Zinserhöhungen. Rechnen Sie immer auch das Szenario mit 1 % höherem Zins.

Typische Fehler

• Kaufnebenkosten vergessen: Notar, Grundbuch und Handänderungssteuer (kantonal verschieden) erhöhen das eingesetzte Kapital um 2–5 %.
• Miete zu optimistisch: Vergleichen Sie mit echten Inseraten, nicht mit Wunschmieten.
• Steuern ignorieren: Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig; Hypothekarzinsen und Unterhalt sind abziehbar.

Stadt oder Agglo? Zwei Beispielobjekte

• Stadt Zürich, 2,5 Zimmer, CHF 750'000: Miete CHF 1'900/Monat = CHF 22'800/Jahr → 3,0 % brutto. Nach ca. CHF 5'500 Kosten bleiben CHF 17'300 → 2,3 % netto. Sicher, aber teuer erkauft.
• Agglo Aargau, 3,5 Zimmer, CHF 620'000: Miete CHF 1'750/Monat = CHF 21'000/Jahr → 3,4 % brutto. Nach ca. CHF 4'500 Kosten bleiben CHF 16'500 → 2,7 % netto.
• Lektion: Die Agglo schlägt die Stadt oft um 0,3–0,5 Prozentpunkte netto – bei höherem Leerstandsrisiko. Rechnen Sie beide Varianten mit identischen Annahmen.

Tragbarkeit: die 33-Prozent-Regel der Banken

Banken finanzieren nur, was Sie sich dauerhaft leisten können:

• Kalkulatorischer Zins: gerechnet wird mit ca. 5 % Hypothekarzins – egal, wie tief der Marktzins gerade ist.
• Nebenkosten pauschal: plus ca. 1 % des Kaufpreises pro Jahr für Unterhalt und Nebenkosten.
• Regel: Kalkulatorische Kosten ÷ Bruttoeinkommen ≤ 33 %. Beispiel: CHF 800'000 Kaufpreis → ca. CHF 48'000 Jahreskosten → nötiges Einkommen ca. CHF 145'000.
• Amortisation: innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zurückzahlen (direkt oder indirekt via 3a).

Mini-Fall: Sanierung als Renditeturbo

Altbauwohnung CHF 550'000, Miete CHF 1'500/Monat = CHF 18'000/Jahr → 3,3 % brutto. Küche und Bad für CHF 60'000 sanieren, Miete auf CHF 1'800 heben: CHF 21'600/Jahr auf CHF 610'000 Kapitaleinsatz = 3,5 % brutto – und die Substanz steigt mit. Aber: Leerstände während Sanierung, Handwerker-Fixpreise und Bewilligungen einplanen. Faustregel: Jeder investierte Franken sollte mindestens CHF 0,10 Jahresmiete bringen, sonst frisst die Sanierung die Rendite.

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