İsviçre kira getirisini doğru hesaplamak

CHF 800'000'lik daire, ayda CHF 2'400 kira — kulağa sağlam geliyor. Ama gerçeği yalnızca net getiri söyler: kira geliri eksi tüm masraflar, yatırılan sermayeye bölünür. Profesyoneller böyle hesaplar, adım adım.

Brüt getiri: hızlı gösterge

Brüt getiri = yıllık kira ÷ satın alma fiyatı. Örnek: CHF 2'400 × 12 = CHF 28'800 kira, CHF 800'000'e bölünür = %3,6 brüt. İsviçre şehirlerinde %2,5–4 normaldir; üstü, yapı ve konuma ikinci bakışı hak eder.

Net getiri: dürüst gösterge

Gelirden düşün: size ait yan giderler, bakım ve karşılıklar (kural: bina değerinin yılda %0,5–1'i), yönetim, sigorta — ve boşluk. İhtiyatlı biçimde yılda bir ay boşluk sayın (yak. %8). Örnek: CHF 28'800 eksi CHF 2'400 boşluk eksi CHF 4'000 bakım eksi CHF 1'500 yönetim/sigorta = CHF 20'900. CHF 800'000'e bölünür = %2,6 net.

Özkaynak getirisi: kaldıraç etkisi

%35 özkaynak (CHF 280'000) ve %2 ipotekle (CHF 520'000'de CHF 10'400 faiz), CHF 20'900 net gelirden CHF 10'500 kalır. CHF 280'000 özkaynağa oranla bu %3,75 özkaynak getirisi demektir. Kaldıraç kazançları büyütür — boşluk veya faiz artışında kayıpları da. Daima +%1 faiz senaryosunu da hesaplayın.

Tipik hatalar

• Alım masraflarını unutmak: noter, tapu ve devir vergisi (kantona göre değişir) yatırılan sermayeyi %2–5 artırır.
• Aşırı iyimser kira: gerçek ilanlarla karşılaştırın, umulan kiralarla değil.
• Vergileri yok saymak: kira geliri vergilidir; ipotek faizi ve bakım indirilebilir.

Şehir mi banliyö mü? İki örnek daire

• Zürih şehir, 2,5 oda, CHF 750'000: kira ayda CHF 1'900 = yılda CHF 22'800 → %3,0 brüt. Yak. CHF 5'500 giderden sonra CHF 17'300 kalır → %2,3 net. Güvenli ama pahalıya alınmış.
• Aargau banliyö, 3,5 oda, CHF 620'000: kira ayda CHF 1'750 = yılda CHF 21'000 → %3,4 brüt. Yak. CHF 4'500 giderden sonra CHF 16'500 kalır → %2,7 net.
• Ders: banliyö şehri sıkça 0,3–0,5 net puan yener — daha yüksek boşluk riskiyle. İki varyantı aynı varsayımlarla hesaplayın.

Karşılanabilirlik: bankaların %33 kuralı

Bankalar yalnızca sürekli karşılayabileceğinizi finanse eder:

• Hesabî oran: piyasa faizi ne olursa olsun yak. %5 ipotek faiziyle hesaplanır.
• Götürü giderler: artı yılda satın alma fiyatının yak. %1'i bakım ve giderler için.
• Kural: hesabî maliyetler ÷ brüt gelir ≤ %33. Örnek: CHF 800'000 fiyat → yılda yak. CHF 48'000 maliyet → gerekli gelir yak. CHF 145'000.
• İtfa: 15 yılda teminat değerinin üçte ikisine inilir (doğrudan veya 3a ile dolaylı).

Mini vaka: getiri turbosu olarak renovasyon

Eski daire CHF 550'000, kira CHF 1'500/ay = CHF 18'000/yıl → %3,3 brüt. Mutfak ve banyoyu CHF 60'000'e yenileyip kirayı CHF 1'800'e çıkarın: CHF 610'000 yatırıma CHF 21'600/yıl = %3,5 brüt — yapı da değerlenir. Ama: iş süresince boşluk, usta sabit fiyatları ve izinleri planlayın. Kural: yatırılan her frank yılda en az CHF 0,10 kira getirmeli, yoksa renovasyon getiriyi yer.

Her gayrimenkulü kira getirisi hesaplayıcımızla denetleyin; vergi tarafını SwissCalc'in vergi hesaplayıcısıyla netleştirin.