Calcolare correttamente il rendimento locativo in Svizzera

Un appartamento a CHF 800'000 affittato a CHF 2'400 al mese — sembra solido. Ma solo il rendimento netto dice la verità: canoni meno tutti i costi, divisi per il capitale impiegato. Ecco come calcolano i professionisti, passo per passo.

Rendimento lordo: l'indicatore rapido

Rendimento lordo = canoni annui ÷ prezzo d'acquisto. Esempio: CHF 2'400 × 12 = CHF 28'800 di canoni, divisi per CHF 800'000 = 3,6 % lordo. Nelle città svizzere 2,5–4 % è normale; oltre, esaminate bene sostanza e posizione.

Rendimento netto: l'indicatore onesto

Dal ricavo togliete: spese a vostro carico, manutenzione e accantonamenti (regola: 0,5–1 % del valore dell'edificio l'anno), amministrazione, assicurazione — e lo sfitto. Contate con prudenza un mese di sfitto l'anno (ca. 8 %). Esempio: CHF 28'800 meno CHF 2'400 di sfitto meno CHF 4'000 di manutenzione meno CHF 1'500 di amministrazione/assicurazione = CHF 20'900. Diviso per CHF 800'000 = 2,6 % netto.

Rendimento del capitale proprio: la leva

Con il 35 % di capitale proprio (CHF 280'000) e un'ipoteca al 2 % (interessi CHF 10'400 su CHF 520'000), restano CHF 10'500 su CHF 20'900 di ricavo netto. Rapportati a CHF 280'000 di capitale proprio, sono il 3,75 % di rendimento. La leva amplifica i guadagni — e le perdite in caso di sfitto o rialzo dei tassi. Calcolate sempre anche lo scenario a +1 % di tasso.

Errori tipici

• Dimenticare i costi d'acquisto: notaio, registro fondiario e tasse di trapasso (diverse per Cantone) aumentano il capitale impiegato del 2–5 %.
• Canone troppo ottimista: confrontate con annunci veri, non con canoni sperati.
• Ignorare le imposte: i canoni sono imponibili; interessi ipotecari e manutenzione sono deducibili.

Città o agglomerato? Due immobili esempio

• Zurigo città, 2,5 locali, CHF 750'000: canone CHF 1'900/mese = CHF 22'800/anno → 3,0 % lordo. Dopo ca. CHF 5'500 di costi restano CHF 17'300 → 2,3 % netto. Sicuro, ma pagato caro.
• Agglomerato argoviese, 3,5 locali, CHF 620'000: canone CHF 1'750/mese = CHF 21'000/anno → 3,4 % lordo. Dopo ca. CHF 4'500 di costi restano CHF 16'500 → 2,7 % netto.
• Lezione: l'agglomerato batte spesso la città di 0,3–0,5 punti netti — con maggior rischio di sfitto. Calcolate entrambe le varianti con ipotesi identiche.

Sostenibilità: la regola del 33 % delle banche

Le banche finanziano solo ciò che potete sostenere durevolmente:

• Tasso calcolatorio: si conta ca. il 5 % d'interesse ipotecario — qualunque sia il tasso di mercato.
• Spese forfettarie: più ca. l'1 % del prezzo d'acquisto l'anno per manutenzione e spese.
• Regola: costi calcolatori ÷ reddito lordo ≤ 33 %. Esempio: prezzo CHF 800'000 → ca. CHF 48'000 di costi annui → reddito richiesto ca. CHF 145'000.
• Ammortamento: scendere ai due terzi del valore di pegno in 15 anni (diretto o indiretto via terzo pilastro).

Mini-caso: ristrutturazione come turbo di rendimento

Vecchio appartamento CHF 550'000, canone CHF 1'500/mese = CHF 18'000/anno → 3,3 % lordo. Ristrutturare cucina e bagno per CHF 60'000, portare il canone a CHF 1'800: CHF 21'600/anno su CHF 610'000 impiegati = 3,5 % lordo — e la sostanza cresce con. Ma: prevedete sfitto durante i lavori, prezzi chiusi degli artigiani e autorizzazioni. Regola: ogni franco investito dovrebbe rendere almeno CHF 0,10 di canone annuo, altrimenti la ristrutturazione mangia il rendimento.

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